为了贯彻落实市委建设“五个乌海”的战略目标，加强对物业行业的管理，逐步解决物业服务中的实际问题，努力改善人居环境，实现宜居城市的目标。按照市政协工作安排，市政协人口资源环境和城建委员会组织部分委员，深入三区对全市住宅小区物业管理情况进行了调研。调研采取了实地察看和座谈的方式，对我市10个住宅小区进行了实地察看，听取了市、区住建委和房管部门的汇报。现将调研情况报告如下。
    一、我市住宅小区物业管理基本情况
    截止2013年底，全市共有住宅小区388个，1515万平方米，其中海勃湾区住宅小区292个、1048万平方米；乌达区住宅小区47个、242万平方米；海南区住宅小区49个、225万平方米。全市388个住宅小区中，有169个住宅小区聘用了物业服务企业，服务面积1362万平方米；有 18个住宅小区，面积78 万平方米，由业主委员会代管、业主自管或者是建设单位管理；有201个住宅小区基本上无物业服务。
    （一）我市住宅小区物业服务企业现状
    全市共有注册物业服务企业64家，二级资质4家、三级资质13家、四级资质47家。全市聘用物业服务企业管理的主要集中在2万平方米以上住宅小区，覆盖率达到92%。
    （二）物业管理组织建设情况
    目前，全市从事物业行政管理工作的专兼职人员13人，其中，市住建委专门设立了物业管理科，负责全市物业服务管理工作，现有工作人员2人；海勃湾区房管局内设物业管理中心，负责海勃湾区的物业管理工作，现有工作人员7人（包括兼职和临时聘用人员3人）,物业管理工作实行“区、街道（镇）办事处、社区”三级管理；乌达区、海南区的物业管理工作由区房管局负责，由1名副局长分管具体业务，无专门的工作机构和专职工作人员。
    （三）业主委员会的建立、运行及履职现状
    全市已成立业主委员会的小区有191个，其中海勃湾区166个，乌达区6个，海南区19个。委员会虽然成立较多，但在实际工作中，只有少数业主委员会能够按照物业管理条例规定履行职责，大多数业主委员会发挥不了其应有的作用，无法代表小区业主反映其诉求，业主遇到问题或产生纠纷更愿意直接向政府申诉，而不是先通过业主委员会协调解决。
    （四）物业公司行业管理及经营状况
    市住建委对物业服务企业的管理主要以严格资质管理、规范服务行为和加强市场监管为主。按照内蒙古自治区住建厅新颁布的《内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法》的要求，2015年1月1日凡达不到最低三级资质标准的物业企业将被注销。
    我市住宅小区的物业服务大多是低水平、低标准的保洁、保安服务，能做拓展延伸服务的极少，物业企业大多依靠物业服务费的收取来维持正常运营。全市多层住宅收费标准为0.35～0.8元/月·平方米，高层住宅为1.2～1.8元/月·平方米；物业服务费收费率普遍较低，大多在60%-70%之间，部分小区收费率低于50%，能达到85%以上的占比很低，物业服务企业单纯依靠物业服务费来发展壮大的前景并不乐观。
    二、我市住宅小区物业管理存在的主要问题
    （一）住建部门专职从事物业管理人员不足，监督管理难以到位
    目前，全市从事物业行政管理专职人员9人，市住建委设有物业管理科，只有2名工作人员。三个区有两个区无专门的物业机构和专职工作人员。由于管理人员少或者无专门机构，使得物业企业发展不均衡，服务质量参差不齐，缺乏相应的监督、检查、考核的制度，物业企业基本处于自由管理、随意服务的无约束状态。政府缺乏有效的监管手段和依据。
    （二）开发建设遗留问题较多，造成物业公司和业主之间矛盾纠纷增多
    现在看来，开发商遗留问题是导致现有商品房小区的物业纠纷的主要问题，开发商遗留问题主要表现在：一是开发商没有很好的按规划要求建设，造成有的小区无物业企业用房，二次加压及排水供电系统不健全等。二是房屋建设和配套设施质量问题遗留给物业公司，本该开发商承担的质量问题，诸如小区房屋质量、公共设施、照明，转嫁给物业公司，使业主与物业公司之间的矛盾加深。
    （三）物业管理企业普遍收费难
    在有物业管理的小区中，物业公司服务质量跟不上，服务项目单一，居民不满意导致物业费收费难的问题，物业费不能到位，物业公司支出困难，服务就更跟不上去，产生恶性循环。
    （四）老旧小区普遍存在设施缺乏，无人维护和管理，没有正规的物业企业承担服务
    老旧住宅小区规模小，我市现有的388个住宅小区中212个住宅小区面积在2万平方米以下，占小区总数的55%。这些小区面积大多数是2007年以前建成的，还有相当一部分是2002年以前由企事业单位职工集资建设的职工住宅。主要问题体现在，出租房多、二手房多，整体上“脏乱差”现象，物业服务企业不愿意接手。
    （五）物业服务宣传滞后，业主共建小区意识淡薄
    小区是我家，共建靠大家。好的居住环境是靠居民自己爱护和共同维护才能建好。当前在业主中花钱买服务的意识普遍淡薄，观念陈旧，很多居民仍然存在无偿享受服务的传统观念中，恶意欠费，拖延不交的现象比较突出。
    三、加强和改进物业工作的意见和建议
    （一）提高认识，加强管理
    要切实高度重视物业管理工作。将其作为一项惠民政策和民生工程列入重要议事日程，把关系到每个市民切身利益的物业服务工作做好、做实。政府职能管理部门、办事处、社区、物业公司要各自承担职责。行业管理职能部门要制定相应的规划、措施和办法，办事处、社区要充分发挥主体作用，要相互配合，加强沟通联系，形成合力，真正做到物业有人管，管理有办法，服务有质量。
     （二）健全机构，抓好落实
    建立健全物业管理机构，落实政府各项物业服务政策。一是配备管理人员，将专业人员选派到各级管理部门。二是市政府对已出台《关于贯彻落实<乌海市进一步加强社区物业管理工作的指导意见>的通知》(乌海政办字［2013］72号)、《关于印发＜乌海市2012年度住宅小区物业服务补贴实施细则（暂行）＞的通知》（乌海政办发[2013]49号）等，各项物业相关政策落到实处。三是要规范规章制度，建立规范化管理的体系，切实把物业服务管理纳入到市场化管理的轨道。四是要从源头上加强管理，从小区规划审批到验收要严格把关，对小区的建设规模要进行确定，小区的验收要有从事物业行政管理的部门参加。
    （三）加强小区管理，规范小区物业服务
    对于现已建成商品房住宅小区，政府主管部门要强化监督，严格执行规划设计。分清责任，明确职责。该开发商承担的部分由开发商承担，特别是涉及到住宅小区的房屋建设和配套设施的质量问题。对尚未验收的商品住宅小区应当严格验收，杜绝新的遗留问题的产生。市区物业行政主管部门要在严格资质管理、规范物业服务企业和加强市场监管三个方面，对物业公司进行管理。
    （四）拓宽服务项目，提高服务质量，逐步采取市场化运作形式，推进物业企业的发展
    住宅小区物业费收费难的问题普通存在，虽然原因很多，但是主要原因之一应当与物业服务企业在服务领域不宽和服务质量不高有直接的关系。当前，物业公司服务普遍停留在小区的保洁、保安和基本绿化的基础上，与业主的需求缺口较大。业主不满意，自然不缴费。因此，物业公司要扩大服务领域，提升服务质量。例如包头一个新建商品住宅小区，规模在40万平方米，由南方一家一级资质物业企业管理。该企业将物业收费项目在小区显著位置全部公开，无偿服务项目18项，有偿服务43项，涉及到业主生活的方方面面，业主只需电话预约即可解决，高质量的服务也带来了物业费的高收缴率。
    （五）关注老旧小区，抓好老旧小区的物业服务工作
    老旧小区如何管理是当前比较突出的问题。对老旧小区要明确有关部门拿出切实可行的改造方案，分阶段进行改造和综合管理。对目前已整治改造达到要求的，要开展引进物业企业工作，解决住宅小区无人管理的问题。对于改造后仍不具备物业管理条件的住宅小区，交由街道办事处和社区代管，也可以采取业主自治的管理模式。
    （六）政府要加强物业服务宣传，提高全民物业管理消费意识
    宣传上要多种形式，多方面宣传，使社会各方面充分认识到物业服务是一种有偿服务，服务需要购买。物业企业自身也要在宣传中服务，在服务中宣传。加大物业企业的市场化服务规模，起到带动相关服务业的作用。物业企业做大做强做出品牌，离不开市场化的要求，只有推进物业服务的市场化进程，才能使物业企业健康发展。